Reforma tributária: aluguel passa a ter cobrança sobre consumo em 2027

A reforma tributária vai incluir a renda de aluguel na nova cobrança sobre consumo, além do Imposto de Renda que já incide hoje. O efeito, porém, depende de quem é o proprietário: se é pessoa jurídica ou pessoa física e, neste último caso, se alguns gatilhos são acionados. A CBS começa a valer em 2027 e o IBS em 2029.

Como fica para o proprietário pessoa física

Quem aluga imóvel como pessoa física paga hoje apenas o Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas progressivas de 7,5% a 27,5%. Pela proposta, a cobrança sobre consumo só alcança essa pessoa se dois critérios forem atendidos ao mesmo tempo: receita anual com aluguel acima de R$ 240 mil (ou mais de R$ 20 mil por mês) e locação de três ou mais imóveis distintos.

Há ainda um gatilho alternativo: se a receita com aluguel chegar a R$ 288 mil no ano atual, 20% acima do limite, o locador também entra no regime da CBS e do IBS. Quem não se enquadra continua pagando apenas o Imposto de Renda, sem tributos sobre consumo.

Como fica para a pessoa jurídica

Para empresas que atuam com aluguel, como holdings patrimoniais, incorporadoras e companhias do setor imobiliário, a receita de locação passa a ser tratada como prestação de serviço, sujeita à CBS e ao IBS. Hoje, no lucro presumido, a carga sobre aluguéis fica entre cerca de 11,33% e 14%. Com o novo modelo, a alíquota combinada estimada é de 25% a 30%, e a não cumulatividade plena, que permite deduzir os tributos pagos ao longo da cadeia, pode reduzir a carga efetiva entre 5 e 10 pontos percentuais.

As imobiliárias também pagam CBS e IBS, mas apenas sobre a sua receita de administração ou comissão de corretagem, e não sobre o valor total do aluguel que repassam ao proprietário.

Regras de transição para contratos antigos

Contratos firmados até 16/01/2025 podem optar por um regime de transição, com alíquota de 3,65% sobre a receita bruta, sem direito a créditos. Para contratos residenciais, a opção vale até o fim do contrato ou até 31/12/2028, o que vier primeiro. Para os não residenciais, vale pelo prazo original. Nem sempre essa opção compensa, por isso vale comparar com o regime padrão antes de escolher.

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